Vai ficar mais caro alugar pelo Airbnb? Entenda as novas regras da reforma tributária para locadores
Se você aluga imóveis por temporada por meio de plataformas como Airbnb, é essencial estar atento às mudanças trazidas pela Lei Complementar nº 214/2025, parte da recente reforma tributária. Essa legislação introduz o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que podem impactar diretamente sua atividade de locação.
Antes, a locação de imóveis por pessoas físicas não era considerada uma prestação de serviços e, portanto, não estava sujeita a tributos como ISS, PIS ou COFINS. Com a nova legislação, determinadas condições podem enquadrar o locador como contribuinte do IBS e da CBS, criando uma nova tributação.
A LC 214/2025 estabelece critérios específicos para que uma pessoa física seja considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, independentemente do tipo de locação realizada, separando em duas classes distinta, a depender dos seguintes pressupostos:
Ano-calendário anterior:
– Receita total com locações superior a R$ 240.000; e mais de três imóveis distintos alugados.
Ano-calendário corrente:
– Receita com locações superior a R$ 288.000, independentemente do número de imóveis.
Esses valores serão atualizados mensalmente pelo IPCA ou outro índice que venha a substituí-lo.
No entanto, para quem cumpre esses requisitos, realizando a locação por temporada, como no caso da plataforma AIRBNB, esse tributação ficará ainda mais alta. É que o artigo 253 da LC 214/2025 trata especificamente das locações por temporada, definidas como aquelas com período não superior a 90 dias ininterrupto, estabeleceu que nesses casos, se o locador for considerado contribuinte do regime regular do IBS e da CBS (conforme os pressupostos acima), a locação será tributada de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, o que pode resultar em uma carga tributária mais elevada.
O problema? A alíquota efetiva estimada para a locação por temporada gira em torno de 16% sobre a receita bruta, mesmo para pessoas físicas — um custo que se soma ao IR, e pode representar bitributação para os desavisados.
Diante dessas mudanças, é fundamental que os locadores avaliem sua situação fiscal e verifiquem se sua atividade de locação se enquadra nos critérios estabelecidos pela LC 214/2025, e com a ajuda de um advogado especializado considerem a formalização da atividade, que dependendo do caso, pode ser mais vantajosa via criação de uma pessoa jurídica, visando a obtenção de uma vantagem tributária e economia a longo prazo.
A reforma tributária trouxe mudanças significativas para o mercado de locações por temporada. É essencial que os locadores estejam informados e preparados para se adequar às novas exigências fiscais, evitando surpresas desagradáveis no futuro.
