O despejo via arbitragem e a rápida retomada do imóvel

O grande risco nas locações residenciais e comerciais se dá quando o locatário não realiza o pagamento do valor locatício e também não desocupa o imóvel obrigando o locador a ajuizar a conhecida ação de despejo por falta de pagamento.

Por sua vez, segundo a pesquisa “Justiça em Números”, publicada no dia 28/05/2024 pelo Conselho Nacional de Justiça, existiam no país 84 milhões pendentes, sendo o tempo médio de tramitação dos processos nos Tribunais de 4 anos e no Tribunais Superiores de 2 anos.

Porém, só com uma desocupação do imóvel de forma ágil e com segurança jurídica, é possível ao mercado imobiliário tornar-se mais dinâmico e dar grande salto. E a desjudicialização do despejo com a utilização do instituto da arbitragem é o caminho mais adequado, considerando que a sua prática crescente vem sendo validada pelos Tribunais.

Os números fruto de pesquisa feita sobre a visão do TJ/SP quanto ao despejo na via arbitral são interessantes. O TJ/SP foi tido como parâmetro, pois São Paulo vem sendo indicada como a sede das arbitragens constantes das cláusulas compromissórias inseridas em contratos locações, considerando que, em sua grande maioria, as câmaras de arbitragem eleitas situam-se em São Paulo).

Foram incluídas as palavras “despejo” + “cláusula compromissória” e depois “despejo” + “arbitragem” no campo de pesquisa de jurisprudência do site Jusbrasil. O período objeto de análise foi de 01/01/2025 a 14/09/2025.

Como consequência, foram identificados 39 acórdãos favoráveis e 01 desfavorável advindo da 33ª Câmara de Direito Privado, publicado em 07/03/2025. Também foi verificado que, no 25/02/2025, esta mesma 33ª Câmara havia concluído pela possibilidade do despejo na via arbitral em outro processo.

Todas as demais Câmaras seguiram a linha da possibilitação do despejo na via arbitral e deram efetividade e cumprimento às ordens de desocupação dos imóveis determinadas pelo árbitro único ou pelo tribunal arbitral. São elas as 25ª, 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 31ª, 32ª, 34ª e 36ª Câmaras.

Quanto à 29ª Câmara, cabe ressaltar que ela não expressa a impossibilidade do despejo na via arbitral, mas, nos casos julgados, indica que a cláusula compromissória presente no contrato de locação de adesão não estaria em negrito, sublinhado, em destaque e com assinatura específica quanto a ela, e, por isso, invalida a cláusula compromissória.

Os números falam por si, e, através deles, se desmistifica o que foi decidido no julgado de 2021 do Superior Tribunal de Justiça (RESP 1.481.644 – publicado 19/08/2021), pois, neste caso, o STJ se debruçou sobre um caso de abandono de loja comercial em Shopping, de modo que o contrato de locação já estava rescindido de pleno direito e só caberia a prática de ato executivo direto de imissão do locador na posse, medida, esta sim, que só poderia ser efetivada por juiz de direito, já que o árbitro só tem poder executivo indireto. E, neste contexto específico, por não haver matéria de conhecimento a ser julgada, mas apenas havendo a necessidade da prática de atos executivos diretos, o STJ entendeu, e corretamente, que tais atos só caberiam ao poder judiciário.

Destaque-se que, grande plataforma de locações do país apresenta dados demonstrativos de que 70% das sentenças arbitrais são cumpridas espontaneamente e que apenas 30% vão para cumprimento de sentença arbitral no TJ/SP. Além disso, apenas uma das câmaras arbitrais utilizadas já realizou 14.025 procedimentos de despejo, com tempo médio de tramitação de 33 dias.

Segundo a mesma mencionada pesquisa “Justiça em Números”, os processos judiciais têm um custo médio de R$ 3.293,00. E, no caminho da democratização da arbitragem, para que ela possa ser utilizada pelo mercado de locações e junto aos condomínios, muitas câmaras arbitrais já vêm praticando valores inferiores, e, por vezes, muito próximos a este do Poder Judiciário.

O proveitoso reflexo social com o uso da arbitragem é claro, já que a retomada rápida do imóvel viabiliza a utilização deste para novos contratos, dinamiza a renda e fortalece o mercado imobiliário pela garantia de segurança jurídica criada quanto à desocupação eficaz.