O corretor deve responder pelos atrasos da construtora? Entenda o que o STJ decidiu
O Superior Tribunal de Justiça pôs fim a uma dúvida que há anos dividia o mercado imobiliário: afinal, o corretor deve responder pelos atrasos da construtora?
No julgamento do Tema 1173, a Corte decidiu que o corretor, pessoa física ou jurídica, não responde, como regra, pelos danos causados pela construtora ou incorporadora quando há descumprimento do contrato de promessa de compra e venda. A responsabilização somente ocorre se comprovado o envolvimento direto do profissional nas atividades de incorporação ou construção, sua integração ao mesmo grupo econômico da empresa responsável pela obra ou a existência de confusão patrimonial entre as partes.
O STJ considerou que as corretoras não podem responder pelos danos causados pelas incorporadoras aos seus clientes. Essa prática se repetia em inúmeros casos envolvendo atrasos de obras e vícios de construção, em que os consumidores buscavam ser indenizados tanto pelas incorporadoras como pelas empresas de corretagem.
A decisão, relatada pelo ministro Raul Araújo, corrige uma distorção que se consolidava há décadas: a tendência de aplicar o Código de Defesa do Consumidor como lente universal, capaz de apagar as diferenças entre quem se responsabiliza pela incorporação imobiliária e quem apenas se responsabiliza pelas vendas ao clientes. Sem prejuízo das situações em que as vendas são realizadas pelo mesmo grupo econômico da incorporadora, a posição do STJ prestigia a natureza da corretagem como obrigação de meio, e não de resultado. O corretor aproxima as partes, presta informações e orienta o negócio, mas não edifica.
Ao fazer isso, o Tribunal não esvazia a proteção do consumidor, ele a reconstrói sobre bases de causalidade e proporcionalidade, afastando a solidariedade automática e situando cada agente no seu devido papel jurídico. Mais do que uma decisão de impacto setorial, o precedente representa uma afirmação de coerência jurídica. O corretor responde pelo que faz, não pelo que o outro deixa de fazer. O Direito, afinal, não pode punir quem cumpre a sua função, mas sim quem a ultrapassa.
Esse entendimento, agora vinculante, devolve ao mercado imobiliário algo que o tempo e a litigiosidade haviam levado: previsibilidade. E é exatamente disso que depende a confiança entre vendedor, intermediador e comprador, os três pilares de qualquer empreendimento bem-sucedido.
No fim das contas, é isso o que o precedente ensina: a justiça não se faz ampliando culpas, mas restituindo medida às relações.
