A expansão da verticalização em São Paulo: impactos urbanos e climáticos

No final de fevereiro, ao julgar uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADIN) proposta pelo Ministério Público, o Tribunal de Justiça de São Paulo concedeu liminar suspendendo a emissão de novos alvarás e autorizações para demolições, supressão vegetal e construção de empreendimentos nos quarteirões da cidade cujas regras de uso e ocupação do solo foram alteradas pela Lei nº 18.081/2024. A norma havia sido aprovada para adequar o zoneamento de São Paulo ao Plano Diretor revisado em 2023.

Essa judicialização, ocorrida dois anos após a implementação do novo zoneamento, não pode ser compreendida como um episódio isolado. Ela representa o desdobramento de um processo iniciado em 2016, quando o município consolidou as Zonas de Estruturação Urbana (ZEU) como eixo central da política de adensamento.

Entre 2016 e 2024, as revisões do zoneamento ampliaram de forma significativa o território classificado como ZEU. Essas áreas concentram os maiores coeficientes de aproveitamento previstos pela legislação urbanística e se tornaram o principal instrumento de indução da verticalização na cidade.

Entre 2016 e 2024, a área classificada como Zonas de Estruturação Urbana (ZEU) passou de aproximadamente 63,4 milhões para 74,6 milhões de metros quadrados — um acréscimo de cerca de 11,2 milhões de m² de território destinado à verticalização, equivalente a uma expansão de aproximadamente 17%.

Na prática, isso significa que uma parcela significativamente maior do território urbano passou a admitir adensamento construtivo mais intenso, com efeitos diretos sobre a dinâmica do mercado imobiliário, a demanda por infraestrutura urbana e até sobre o clima da cidade.

Como essas zonas permitem coeficiente de aproveitamento máximo de até quatro vezes a área do terreno, a ampliação de sua extensão territorial aumenta de forma expressiva o estoque regulatório de construção disponível na cidade. Em termos potenciais, o volume de área edificável associado às ZEU pode chegar a cerca de 298 milhões de metros quadrados.

Esse número não corresponde a construções imediatas, mas indica a capacidade normativa de transformação urbana autorizada pelo zoneamento — um parâmetro que tende a orientar a dinâmica imobiliária nas próximas décadas.

A expansão das Zonas de Estruturação Urbana também não ocorreu de forma homogênea no território. Algumas subprefeituras concentraram a maior parte desse crescimento, entre elas Aricanduva–Formosa–Carrão, Mooca, Pinheiros, Vila Mariana, Vila Prudente e Santo Amaro. O infográfico a seguir detalha essa distribuição.

Esses territórios concentram importantes eixos de transporte e centralidades urbanas, onde o planejamento municipal passou a priorizar a intensificação do adensamento construtivo.

A ampliação das áreas verticalizáveis não representa apenas uma mudança normativa no zoneamento. Ela influencia diretamente a forma urbana, a dinâmica do mercado imobiliário e a distribuição das atividades na cidade.

Entre os efeitos urbanísticos mais visíveis destacam-se:

• intensificação da verticalização em áreas já consolidadas;
• transformação da paisagem urbana, com substituição de tipologias edificadas;
• aumento da pressão sobre os sistemas de mobilidade, saneamento e drenagem urbana.

Essas transformações alteram o equilíbrio entre densidade construída, capacidade de infraestrutura e qualidade ambiental.

A intensificação da verticalização também traz implicações ambientais relevantes. O aumento da densidade edificada tende a ampliar a impermeabilização do solo, reduzir áreas permeáveis e modificar o microclima urbano.

Em cidades densamente urbanizadas como São Paulo, esse processo pode contribuir para:

• intensificação das ilhas de calor urbanas;
• redução da ventilação natural da cidade;
• maior vulnerabilidade a eventos extremos, como enchentes e ondas de calor.

Esses efeitos reforçam a importância de articular as políticas de adensamento urbano com estratégias de infraestrutura verde e de adaptação climática.

Assim, a revisão do zoneamento não se limita a uma alteração técnica da legislação urbanística. Ela define, em grande medida, como a cidade poderá crescer nas próximas décadas. Ao permitir maior intensidade construtiva em parcelas relevantes do território, o zoneamento redefine as possibilidades futuras de transformação da metrópole.

Embora essa expansão esteja associada à lógica de adensamento próximo aos eixos de transporte, ela também impõe novos desafios ao planejamento urbano — especialmente no que se refere à capacidade da infraestrutura, à preservação da qualidade ambiental e à adaptação climática da cidade.

Compreender a dimensão e a distribuição territorial dessa expansão é essencial para avaliar seus impactos sobre o futuro urbano da metrópole e também para entender as razões que levaram o Ministério Público — atendendo a solicitações de entidades da sociedade civil — a propor a ação de inconstitucionalidade que resultou na recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo.