‘CPF dos imóveis’: entre a transparência e o aumento indireto de impostos

A recente regulamentação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — apelidado de “CPF dos imóveis” — pela Receita Federal, vem despertando debates intensos entre advogados, contadores e proprietários. A promessa oficial é simples: criar uma base nacional unificada que integre dados de imóveis de todo o país, reunindo informações hoje dispersas entre prefeituras, cartórios e órgãos federais.

Mas, na prática, o impacto tende a ir muito além da burocracia digital.

O CIB representa uma mudança de paradigma na forma como o Estado vê, cruza e tributa o patrimônio imobiliário do cidadão brasileiro.

O que é o “CPF dos imóveis”

O novo sistema atribuirá a cada imóvel um identificador único, georreferenciado e centralizado em uma base nacional.

A meta é acabar com a fragmentação de informações entre diferentes esferas de governo — o que, em tese, aumentaria a transparência, reduziria fraudes e facilitaria o controle tributário.

Para o contribuinte, isso significa que dados de propriedade, área, valor venal, escritura e titularidade passarão a conversar entre si.

O que antes ficava isolado — IPTU na prefeitura, registro no cartório e declaração no imposto de renda — agora estará integrado num só sistema federal.

Sem novos tributos, mas com novas bases de cálculo

A Receita Federal tem reiterado que o CIB não cria novos impostos. E, de fato, não há majoração legal de alíquotas.

Porém, o cruzamento de dados pode gerar revisões automáticas de valores venais, o que, indiretamente, aumenta a base de cálculo de tributos como IPTU, ITBI e ITCMD.

Em termos simples: o imposto não sobe “no papel”, mas o valor sobre o qual ele incide pode crescer.

Proprietários de imóveis subavaliados ou com registros desatualizados devem se preparar para esse novo nível de escrutínio.

É o típico caso em que a tecnologia fiscal vem antes da educação tributária — e, muitas vezes, antes de uma política de justiça fiscal.

Avanço ou vigilância patrimonial?

Do ponto de vista jurídico, o CIB tem virtudes evidentes.

A integração de informações tende a diminuir fraudes, duplicidades e litígios de registro, além de facilitar inventários e regularizações fundiárias.

Por outro lado, levanta questões relevantes sob a ótica do direito à privacidade e da proteção de dados.

A centralização de informações patrimoniais em um único banco de dados exige observância rigorosa da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

Quem terá acesso a essas informações?

Como será garantida a segurança contra vazamentos ou uso indevido por entes municipais e empresas privadas?

O controle fiscal não pode se transformar em vigilância patrimonial.

Impacto sobre o contribuinte e o mercado

Para o cidadão, o principal efeito será a necessidade de regularização.

Imóveis com divergência de área construída, endereços desatualizados ou registros antigos poderão ser questionados automaticamente.

Para o mercado, a mudança trará maior segurança jurídica, pois permitirá rastrear a cadeia dominial de forma unificada.

Mas também exigirá cautela em transações — já que inconsistências poderão travar escrituras, financiamentos e transferências.

A leitura jurídica necessária

O “CPF dos imóveis” pode — e deve — ser encarado como um passo modernizador.

Mas o discurso da transparência não deve ocultar a realidade: trata-se de um instrumento de fiscalização tributária ampliada, com efeitos concretos sobre a vida financeira dos brasileiros.

Como advogada, defendo que a implementação do CIB venha acompanhada de:

• período de transição com ampla divulgação,
• garantias de contraditório e revisão de valores,
• e respeito à proteção de dados patrimoniais.

Sem isso, corremos o risco de transformar um avanço tecnológico em uma nova fonte de desigualdade fiscal, onde os mais informados se regularizam — e os mais vulneráveis, são penalizados.

Conclusão: o desafio é equilibrar eficiência e justiça

O Brasil precisa, sim, de sistemas modernos e integrados.

Mas a eficiência arrecadatória não pode se sobrepor à segurança jurídica e à boa-fé do contribuinte.

O “CPF dos imóveis” será útil se vier como ferramenta de organização e transparência.

Mas, se usado apenas para ampliar arrecadação, corre o risco de se tornar mais um exemplo de modernização que aumenta o controle, mas não necessariamente a justiça tributária.