Elefantes brancos habitam São Paulo

Ao caminhar com calma pelas ruas sinuosas e arborizadas de bairros como o Pacaembu ou o Morumbi, entre outros, talvez você sinta uma presença imponente. Não o rugido dos motores ou da agitação da metrópole, mas um silêncio grandioso. Ali, recuados em terrenos vastos, vivem os elefantes brancos de São Paulo. Não são paquidermes de marfim, mas gigantes de concreto e tijolos, testemunhas de uma era e que hoje cochilam sob o peso do tempo.

Entre as décadas de 1950 e 1980, estas propriedades representavam o padrão máximo de moradia de alto luxo na capital paulista. Projetadas para atender grandes núcleos familiares, as residências caracterizavam-se por metragens amplas e pelo uso de materiais nobres, como mármore travertino e madeiras de lei.

Do ponto de vista arquitetônico e operacional, eram imóveis autossuficientes, com infraestrutura completa de lazer, jardins extensos e áreas de serviço dimensionadas para abrigar um corpo de funcionários residentes. O layout priorizava a segmentação de funções, com alas sociais imponentes e setores privativos que refletiam o status socioeconômico de seus proprietários.

A vacância e a deterioração desses ativos são resultado de mudanças demográficas e comportamentais. Com a emancipação dos filhos e o envelhecimento dos patriarcas, a escala dessas edificações tornou-se incompatível com as necessidades atuais de seus proprietários.

Atualmente tais imóveis enfrentam baixa liquidez no mercado imobiliário. O custo de manutenção é elevado e o preço pedido para venda frequentemente não acompanha o montante necessário para a modernização. Além disso, questões jurídicas, como processos de inventário entre herdeiros e apego emocional, retardam a reintrodução desses bens no ciclo econômico, transformando-os em passivos financeiros.

Dentre os fatores que contribuem para a obsolescência desses “colossos”, vários pontos podem ser destacados, entre eles:

• Segurança e Logística: O mercado atual prioriza a segurança integrada de condomínios fechados ou edifícios com portaria 24 horas, em detrimento de casas de rua, que demandam altos investimentos em vigilância privada.
• Custos Operacionais: A manutenção de grandes áreas verdes, piscinas e estruturas de apoio gera despesas fixas (IPTU e folha de pagamento) que comprometem a viabilidade financeira para famílias modernas.
• Defasagem Tecnológica: A infraestrutura elétrica e hidráulica original, baseada em tecnologias analógicas e materiais obsoletos (ferro e fios rígidos), exige reformas amplas (“retrofits”) para suportar sistemas de automação e climatização atuais.
• Escassez de Mão de Obra: O aquecimento do setor de construção civil direciona profissionais qualificados para grandes canteiros de obras, elevando o custo e a complexidade de reformas residenciais.

A viabilidade futura dessas propriedades depende da aplicação do conceito de uso adaptativo (retrofit). Entre as alternativas viáveis para a reintegração desses ativos, destacam-se o uso comercial e de serviços, tais como conversão para escolas, clínicas, hotéis boutique ou espaços de coworking, aproveitando a localização privilegiada e a amplitude dos ambientes. O problema é que muitas vezes essas alternativas são inviabilizadas por restrições legais de uso e ocupação do solo.

Outras formas seriam a subdivisão de Lotes, o desmembramento de terreno excedente poderia permitir a construção de novos núcleos residenciais, gerando capital para a restauração da edificação principal; ou, ainda, o co-living de alto padrão, modelo de moradia compartilhada onde residentes dividem áreas comuns e custos operacionais, mantendo suítes privativas. Mas em muitos bairros residenciais essa alternativa também é impossível, em razão de restrições legais.

Experiências internacionais corroboram essas tendências. Na Europa, solares rurais e castelos históricos (como o Château de Sacy na França) operam como hotéis ou comunidades de co-living. Nos Estados Unidos, empresas como a Cohabs especializaram-se em converter casarões urbanos em unidades compartilhadas, preservando ao mesmo tempo o patrimônio arquitetônico enquanto otimizam o aproveitamento do solo.

Esses elefantes brancos que habitam silenciosamente São Paulo não precisam ser um problema. São o legado de uma cidade que se transformou. Cabe a nós, engenheiros, arquitetos, urbanistas, investidores herdeiros e, especialmente, legisladores, olhar para eles não como um fardo do passado, mas como uma tela em branco para o futuro.

Com a visão correta, seus interiores podem, mais uma vez, ser preenchidos por risadas, projetos e, acima de tudo, por uma nova vida.