Herança com imóvel irregular: como resolver e vender sem riscos?

É cada vez mais comum a seguinte situação: um pai falece deixando um imóvel para os filhos, mas o bem está irregular — sem escritura, sem registro em nome do falecido, com dívidas pendentes ou até construído de forma informal. O resultado? A família quer vender o imóvel, mas descobre que não pode transferi-lo legalmente.

Esse é um dos problemas mais recorrentes no mercado imobiliário e que trava milhares de bens, impedindo partilhas, vendas e financiamentos. O que pouca gente sabe é que há soluções jurídicas viáveis para regularizar o imóvel herdado, mas elas exigem estratégia, documentação e, sobretudo, atuação técnica de um advogado especializado.

Quando a herança é um imóvel “enrolado”

Imóveis herdados podem apresentar uma série de entraves, como:

• Imóvel em nome de pessoa já falecida, sem inventário concluído;
• Construções sem alvará ou registro na prefeitura;
• Falta de escritura pública;
• Registros contraditórios ou inexistentes;
• Dívidas fiscais ou condominiais acumuladas;
• Venda informal em nome de terceiros (contrato de gaveta).

A consequência imediata é a impossibilidade de venda legal, o que desvaloriza o patrimônio e impede sua circulação no mercado formal. Muitos herdeiros acabam alugando de forma informal ou mantendo o imóvel fechado por anos — uma perda patrimonial significativa.

Como regularizar um imóvel herdado?

O processo de regularização depende do diagnóstico jurídico do caso, mas os caminhos mais comuns incluem:

• Inventário judicial ou extrajudicial, com posterior registro da partilha no cartório de imóveis;
• Usucapião extrajudicial, nos casos em que o imóvel está em posse por mais de 10 anos e sem registro;
• Ação de adjudicação compulsória, quando há contrato válido, mas o vendedor ou antigo proprietário não formalizou a escritura;
• Retificação de registro imobiliário, para corrigir dados errados, omissões ou divergências nos documentos;
• Negociação e parcelamento de dívidas fiscais, como IPTU, para viabilizar a emissão da certidão negativa e o registro.

Cada solução exige uma estratégia específica, o envolvimento de cartórios, prefeituras e, em alguns casos, do Poder Judiciário. O papel do advogado aqui é coordenar todas as etapas com segurança jurídica, garantindo que, ao final, o imóvel esteja pronto para ser vendido, transferido ou incluído em planejamento sucessório.

Regularizar valoriza e libera o patrimônio

Um imóvel irregular é um patrimônio preso. A regularização:

• Permite a venda imediata a terceiros com escritura e registro;
• Garante segurança jurídica à partilha entre herdeiros;
• Viabiliza o uso do bem como garantia para financiamentos ou empréstimos;
• Evita litígios familiares e disputas futuras sobre posse ou propriedade;
• Abre portas para doações, investimentos e proteção patrimonial.

Em muitos casos, regularizar o imóvel antes da venda aumenta significativamente seu valor de mercado, justamente por eliminar o risco jurídico para o comprador.

Heranças com imóveis irregulares são mais comuns do que se imagina. Ao invés de evitar o problema, a melhor decisão é agir com planejamento e orientação jurídica especializada.

Se você é herdeiro, comprador ou pretende organizar seu patrimônio para futuras gerações, comece com uma análise jurídica do imóvel. O que parece um problema sem solução, muitas vezes pode ser resolvido com os instrumentos corretos — e, com isso, transformar um ativo “trancado” em fonte real de valorização patrimonial.